Leitfaden zum Immobilienkauf
Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie
Phase 1: Vorbereitung (vor der Immobiliensuche)
Schritt 1: Finanzielle Situation analysieren
Bevor Sie nach einer Immobilie suchen, sollten Sie genau wissen, was Sie sich leisten können.
Klären Sie:
- monatliches Nettoeinkommen
- monatliche Ausgaben
- vorhandenes Eigenkapital
- mögliche monatliche Kreditrate
Faustregel:
Die monatliche Gesamtbelastung sollte langfristig gut tragbar sein.
Schritt 2: Eigenkapital feststellen
Zum Eigenkapital zählen:
- Ersparnisse
- Festgeld / Tagesgeld
- Bausparguthaben
- Schenkungen
Ideal ist, wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können.
Schritt 3: Finanzierung prüfen lassen (Finanzierungsbestätigung)
Sprechen Sie mit:
- Bank oder
- Finanzierungsberater
Ziel:
Ermittlung des maximal möglichen Kaufpreises.
Vorteil:
Sie können schneller handeln und sind für Verkäufer attraktiver.
Phase 2: Immobiliensuche
Schritt 4: Immobilie suchen
Quellen:
- Immobilienportale
- Makler
- Banken
- persönliche Kontakte
Wichtige Kriterien:
- Lage
- Preis
- Zustand
- Größe
- Infrastruktur
Schritt 5: Immobilie besichtigen
Achten Sie auf:
- Zustand der Immobilie
- Feuchtigkeit oder Schäden
- Alter von Dach, Heizung und Fenstern
- Umgebung und Lage
Tipp:
Bei Unsicherheit einen Gutachter hinzuziehen.
Phase 3: Prüfung und Kaufentscheidung
Schritt 6: Unterlagen prüfen
Wichtige Dokumente:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baupläne
- Teilungserklärung (bei Wohnung)
Diese zeigen rechtliche und technische Details.
Schritt 7: Kaufpreis verhandeln
In vielen Fällen ist eine Preisverhandlung möglich.
Einflussfaktoren:
- Zustand der Immobilie
- Marktlage
- Verkaufsdruck
Schritt 8: Finanzierung final beantragen
Die Bank benötigt:
- persönliche Unterlagen
- Objektunterlagen
Nach Prüfung erhalten Sie die Finanzierungszusage.
Phase 4: Kaufabschluss beim Notar
Schritt 9: Kaufvertrag beim Notar unterschreiben
Der Notar:
- erstellt den Kaufvertrag
- erklärt den Inhalt
- sorgt für rechtliche Sicherheit
Der Vertrag ist erst mit Unterschrift gültig.
Schritt 10: Kaufpreis bezahlen
Nach Aufforderung durch den Notar:
- Eigenkapital einzahlen
- Bank zahlt Darlehen aus
Schritt 11: Eigentumsübertragung
Das Grundbuch wird geändert.
Sie sind jetzt offizieller Eigentümer.
Schritt 12: Schlüsselübergabe
Sie erhalten:
- Schlüssel
- Unterlagen
- Immobilie
Jetzt können Sie einziehen.
Beteiligte im Immobilienkaufprozess
| Käufer | Verkäufer | Bank | Grundbuch / Staat | Notar | |
|---|---|---|---|---|---|
| Versand Vertragsabschriften (Kaufvertrag) | X | ||||
| Einholung etwaigen Genehmigung | X | ||||
| Auflassungsvormerkung (beauftragen / eintragen) | X | X | |||
| Löschung von Belastungen (Grundbucherklärung) | X | X | X | ||
| Mitteilung Kaufpreisfälligkeit an Käufer/Verkäufer | X | X | X | ||
| Ausbuchungsauftrag Kredit / Kaufpreisbezahlung | X | X | |||
| Bestätigung Kaufpreiseingang an den Notar | X | X | |||
| Grundsteuerbescheid an Käufer | X | X | |||
| Auftrag ans Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung | X | X |
Wer übernimmt welche Kosten?
| Kosten | Wer zahlt? | |
|---|---|---|
| Energieausweis | ab 50 € - 500 € (je nach Immobilien- & Ausweistyp) | Verkäufer |
| Wertgutachten | ca. 1.500 € | Verkäufer |
| Immobiliensachverständiger | ab 435 € (Begutachtung von Baumängeln / -schäden / -feuchte) | Käufer |
| Notar & Grundbuchamt | ca. 1,5% des Kaufpreises | Käufer |
| Grunderwerbsteuer | 5% des Kaufpreises | Käufer |
| Grundsteuer | unterschiedliche Höhe | Käufer |
| Maklergebühren | max. 7,14% vom Kaufpreis (Teilung: 3,57% / 3,57%) | Käufer / Verkäufer |
| Spekulationssteuer | Abhängig vom Immobilienwert & persönl. Einkommenssteuersatz des VK | Verkäufer |
| Grundschuldlöschung | 0,2% vom Wert der Grundschuld | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | je nach Kreditvertrag | Verkäufer |